对开发商来说,降价的影响不仅是利润的下滑,还要预防“房闹”问题。实际上,预防“房闹”已经成为很多企业降价前必做的功课,甚至已经有机构举办专门课程,对开发商开展相关的培训。

逢降必闹。近年来的几次房价波动,都伴随着开发商与老业主之间的各种纠纷。为缓和这种矛盾,如今开发商也&ld癫痫怎么检查quo;学乖”了,比如以更隐晦的方式降价,降价后向老业主赠送优惠券,甚至通过改善装修、物业费减免等方式向老业主“示好”。有开发商向《每日经济新闻》记者表示,不论采取哪种方式,“不退房”、“不补差价”是行业共同坚守的底线。

三轮房价调整都有“房闹”

新盘降价已不再是新闻。上海某房地产研究院近期发布的报告称,今年1~8月,全国商品房成交均价同比下降0.7%,降幅较1~7月扩大0.1个百分点,其中住宅成交均价下降1.1%;9月上半月,20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下德江县专治癫痫哪家医院好跌约6%。报告称:房企希望在9月积极去库存,因此9月上半场的行情将决定房企是否会强化以价换量的策略。

记者在采访中了解到,上海一些位置较偏远的郊县如嘉定、松江等区域库存量较大,新楼盘降价情况很为常见。与此同时,今年7月开始,上海已经零星出现了老业主“维权”,要求补差价或退房等“房闹”现象。

一家大型房企高管告诉 《每日经济新闻》记者,2008年、2011年、2014年上海三轮市场波动中,都曾出现开发商主动降价现象。一般较大的开发商都采取较为灵活的价格策略,给出一定的降幅空间。但由于以往“房闹”干扰太大,如今开发商执行降价策略时高度谨慎,力求不“刺激”老业主。

据介绍,一般开发商常见的做法是,对新推出的房源实行差异化策略、降低装修标准或改变房屋结构,从而给出一个明确的降价理由。也有开发商向老业主派发优惠券,让老业主优先享受优惠。

需要说明的是,那些仅仅因为房价下跌就要求维权的业主,于情于理于法都是站不住脚的。上海某房地产研究院研究员告诉《每日经济新闻》记者,在签订商品房买卖合同时,开发商很好的承诺就是房屋质量问题,而价格这个变量,属于买卖双方交易前事先约定的,付款并接受了商品房,就代表交易事实存在,事后反悔既违反了《合同法》,也违背基本的买卖交易原则。

业内人士分析认为,“房闹”现象之所以经常出现,是因为很多购房者以按揭贷款的方式购房,在房价下跌的时候,感觉后续的还贷不划算了。但是,买卖本身是一个公开透明的过程,购房者应该为自己置业的决策自担风险。

另一方面,业内人士建议,房企在降价方面也应该谨慎,尽量回避一些公开的降价行为。比如可以提供一些理财计划,让购房者获得收益。其实这部分收益就是房子的降价额度,只是换了个方式,这样就不会引起太多的争议。

卫民不动产总经理蔡为民告诉《每日经济新闻》记者,万科近期和腾讯合作,设计了令人眼花缭乱的优惠政策,其实就是一种隐形的降价,避免直接降价引起激烈的反响。

如果未能防患于未然,一旦遇到老业主“维权”,开发商则应该积极应对,大事化小。蔡为民告诉记者,楼市遇冷的大气候下,开发商“跑路”、信托不能刚性对付、出现“房闹”、中介关店等现象时有出现。在签署购房合同时,开发商一定会有相关的约束性条款,且“一房一价”是常理,后期推出的房源价格高低都属正常现象,但由于很多人契约意识淡薄,老业主“维权”现象时有发生。

值得注意的是,以往两轮降价过程中,很多“房闹”事件出现后,随着时间推移,房价再度上涨,当市场价超过业主当时的购房价时,“维权”自然就不了了之。蔡为民认为,眼下这一轮房企降价潮一旦引发“房闹”,很难再寄望房价上涨消除矛盾,开发商不能抱此侥幸心理。

默认的“行业联盟”

“房闹”带来的很大问题在于,严重影响楼盘后续销售。前述房企高管告诉《每日经济新闻》记者,以往“房闹”频发的一个深层原因在于“粗放销售”。许多楼盘在销售过程中,销售人员向购房者承诺过高的收益,比如 “现在已经是很低点”,“未来只涨不跌”之类的说辞。当市场出现波动时,当初销售人员的承诺就成为“把柄”。因此,房企应该从销售环节就开始预防“房闹”,不承诺做不到的事。张家口市哪些医院治母猪疯此外,房屋的质量也非常重要,如果楼盘在出现“房闹”的同时出现了严重的质量问题,业主以此为理由要求赔偿或退款,开发商就会很被动。

当然,从另一个角度看,如果开发商前期行为并无瑕疵,一旦出现“房闹”,开发商让步的可能性微乎其微。“大型开发商一定会坚守不补偿现金的底线。”上述开发商十分确定地说,原因在于,一旦开了先例,就会引发其他项目的连锁反应,导致更多的“房闹”出现,甚至对同一区域其他开发商的项目产生影响,破坏整个行业的游戏规则。

据介绍,眼下因为降价出现“房闹”的主要是一些供应量比较集中的郊区尾盘。一些小开发商资金比较紧张,有时急于降价销售回笼资金,面对“房闹”时会有较大让步,而资金相对充裕的大开发商在面对“房闹”时,只会在园林景观、装修物业等方面做一些微小让步。

“‘房闹’问题通常都是通过漫长的沟通、说服、谈判慢慢解决的,开发商需要敞开心扉,表明诚意和底线。”上述房企高管透露,有时出现一些极端的业主,开发商会建议他们诉诸法律,而在法律层面,仅仅因为房价下跌而&l扶沟县*癫痫病医院dquo;维权”通常是得不到支持的。